Les mots-clés de l’indivision

Propriété : la somme des droits indivis assure la propriété exclusive du bien immobilier. En cela, l’indivision est un droit réel.
Liberté : l’indivision n’a pas vocation à durer. C’est pourquoi l’article 815 du code civil stipule que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. C’est un droit impératif, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger, discrétionnaire puisqu’à la libre appréciation d’une personne, et surtout imprescriptible. Partage : la loi prévoit que « de manière absolue et imprescriptible » le droit à chaque indivisaire de demander la substitution des droits privatifs à des droits indivis. En d’autres termes, de demander le partage. En réalité, le partage est la suite naturelle de l’indivision qui n’est qu’une situation d’attente. La propriété individuelle prévaut sur la propriété indivise.
Protection : tout indivisaire peut prendre les me-sures nécessaires à la conservation des biens indivis, nous dit la loi. Depuis 2006, ces mesures sont essentiellement préventives et se sont étendues à l’entretien régulier du bien sans attendre une situation de péril. L’objectif est d’éviter une perte de va-leur pour l’ensemble des indivis.
Majorité : depuis la réforme de la loi de 2006, les règles de majorité se sont assouplies. Il suffit d’une majorité des deux tiers pour effectuer les actes d’administration relatifs au bien indivis, pour donner mandat de gestion à l’un des indivis, pour vendre les meubles indivis afin d’apurer des dettes ou des charges de l’indivision ou encore conclure et renouveler des baux.
Unanimité : elle est nécessaire en principe pour vendre le bien indivis, même s’il est possible de consentir une promesse de vente avec l’accord d’une partie seulement des indivisaires. « Un indivisaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire si celui-ci met en péril l’intérêt commun », rappelle l’article 815-1 du code civil. Généralement, les tribunaux autorisent la vente d’un immeuble indivis pour procurer aux héritiers des liquidités afin d’acquitter les droits de succession. Préemption : le droit de préemption des indivisaires est possible au moment de la vente et peut s’exercer à l’amiable ou par adjudication. Il ne peut y avoir préemption que s’il y a une vente à titre onéreux. Pas de préemption en cas d’échange, sauf si cet échange a pour but de frauder.