Les prix de l’immobilier dévissent. La faute à une hausse brutale des taux d’intérêt qui a renchéri le crédit aux ménages, mais aussi à un climat économique et politique anxiogène. Pour autant, tous les prix ne sont pas à la cave et le logement, ancien comme neuf, fait parfois preuve d’une étonnante résilience. C’est notre grand format.
La baisse des prix des logements anciens est devenue une réalité indéniable en France. Ce constat a été dressé en toute lucidité par le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Loïc Cantin, lors d’un point de conjoncture. Sur une période de douze mois, à fin juin, les prix ont diminué de 3,8 % sur l’ensemble du territoire, atteignant une moyenne de 2 926 €/m². Il y a un an, les prix affichaient encore une hausse annuelle de 2,9 %. Le marché signe ainsi sa plus forte baisse depuis quinze ans, rompant avec un cycle quasi-interrompu de hausses des valeurs.
Un recul généralisé à toute la France. Cette fois, tous les territoires sont touchés. À Paris, les prix qui avaient atteint des sommets, ont chuté de 7,7 %, tandis que dans le reste de l’Île-de-France, ils s’inscrivent en baisse de 5,3 %. Les grandes métropoles de province ont enregistré une diminution en moyenne de 6,1 % des prix. Nantes a enregistré une chute de 11,2 %, tandis que Bordeaux, Grenoble, et Clermont-Ferrand ont vu leurs prix baisser de 8,1 %. La Rochelle et Montpellier ont respectivement connu des baisses de 7,8 % et 7,5 %.
La correction est plus mesurée dans les villes moyennes et les communes rurales (-2,8 %). Même les stations de ski (-2,3 %) et les stations balnéaires (-3 %), qui affichaient encore des hausses il y a un an, sont désormais rattrapées par cette tendance baissière.
Plusieurs facteurs expliquent cette baisse des prix immobiliers. Mais la principale reste la hausse des taux d’intérêt qui a renchéri le coût du crédit immobilier, écartant de nombreux candidats à l’accession. S’y ajoutent les incertitudes économiques et dorénavant politiques qui contribuent à casser le moral des Français et, par ricochet, à freiner leurs investissements dans l’immobilier.
Une baisse salutaire ?
Faut-il pour autant s’apitoyer sur la baisse des prix ? Côté agents immobiliers, c’est plutôt l’inverse. « Le recul des prix est salutaire, s’est félicité Loïc Cantin, et devrait se poursuivre pour atteindre, à la fin de l’année 2024, une baisse comprise entre 5 % et 7 % au niveau national », selon les estimations de la Fnaim. La baisse des prix est considérée comme un préalable nécessaire à un redémarrage du marché immobilier. D’autant qu’en parallèle, une baisse des taux d’intérêt d’emprunt immobilier entamée au mois de mai a permis de redonner du pouvoir d’achat aux ménages
Vers une stabilisation des ventes à défaut de reprise
En attendant, les ventes de logements anciens ont continué à baisser sur tout le territoire, enregistrant une diminution moyenne de 23 % sur un an. Le nombre de transactions s’établissait encore à 869 000 unités à la fin de décembre 2023, avant de chuter à 822 000 à la fin de mars 2024. Pour mémoire, un pic avait été atteint en août 2021 avec plus de 1,2 million d’actes de vente signés.
« Nous n’avions jamais connu une baisse aussi brutale et aussi forte », explique Loïc Cantin, qui s’attend à un atterrissage à 800 000 transactions au cours de l’été. Par la suite, le niveau des ventes devrait se stabiliser jusqu’à décembre, sauf à ce que l’instabilité politique vienne contrarier cette reprise.
Des professionnels résignés
Personne n’a de boule de cristal. L’évolution future du marché immobilier dépendra en grande partie des conditions économiques et politiques. Une reprise durable des ventes pourrait être favorisée par une stabilisation, voire une baisse, des taux d’intérêt et une amélioration de la situation économique globale. Toutefois, face à la persistance des incertitudes politiques, notamment l’instabilité liée à la montée de l’extrême droite et à la dissolution de l’Assemblée nationale, tous les experts du secteur immobilier restent volontairement prudents quant aux prévisions pour les mois à venir.
Les notaires parisiens n’entrevoient aucune reprise significative en Île-de-France pour le moment. « Il y a un attentisme côté vendeurs et côté acquéreurs qui a conduit à une baisse des prix de plus de 8 %. Mais la réduction des prix n’est pas suffisante et la solvabilité des ménages reste « très dégradée », a indiqué aux Échos Elodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières de la Chambre des notaires du Grand Paris, lors de la présentation des chiffres sur le marché immobilier. Le coût du crédit reste encore supérieur de 12% à ce qu’il était en janvier 2022. Pour un même budget, un ménage francilien a perdu depuis cette date, en moyenne 14,5 m2 pour une maison et 7 m2 pour un appartement. « Nous sommes dans une crise ancrée ».
Quelques signes d’espoir toutefois. D’après les promesses de vente déjà signées, les notaires anticipent une stabilisation des prix pour fin juillet. La baisse des prix des appartements devrait ralentir à 6,8 % sur un an (contre 7,9 % précédemment), et celle des maisons à 5,2 % (contre 8,4 %). Le prix moyen d’un appartement ancien en région parisienne serait de 6 100 euros par mètre carré, tandis que celui des maisons atteindrait 336 400 euros. Autre indicateur : l’activité continue de se dégrader, mais moins vite avec une baisse des volumes de ventes de 32 % au troisième trimestre 2023, 28 % au quatrième trimestre, puis 24 % au premier trimestre 2024.
