Une fiscalité inflexible face à un secteur en détresse
Depuis l’introduction du projet de loi de Finances pour 2025, le secteur immobilier se retrouve une fois de plus dans une situation de vulnérabilité accrue, sous l’effet d’une politique fiscale intransigeante et aveugle aux dynamiques économiques fondamentales. Plutôt que d’adopter une approche mesurée, le gouvernement a choisi d’intensifier la pression fiscale, une stratégie plus proche de la coercition punitive que d’un levier incitatif.
Confrontées à un déficit budgétaire grandissant et à une dette publique quasi insoutenable, les autorités étatiques cherchent à maximiser les rentrées fiscales, souvent au détriment de la rationalité économique. En raison de son caractère intrinsèquement non délocalisable, l’immobilier constitue une cible facile pour les augmentations d’impôts. Michel Barnier, « notre PM intérimaire », a récemment annoncé une hausse de 0,5 % des droits de mutation sur les transactions immobilières, justifiée par le besoin de renflouer les finances départementales et d’apaiser les élus locaux, particulièrement touchés par la suppression de la taxe d’habitation. Bien que cette suppression ait été compensée par l’État, elle a conduit à une augmentation substantielle de la taxe foncière.
Impact structurel sur le secteur immobilier et les primo-accédants
Cette décision entraîne des répercussions négatives majeures sur un secteur déjà fortement affaibli par la hausse rapide des taux d’intérêt. En augmentant les coûts de transaction, le gouvernement réduit la mobilité résidentielle et complique davantage l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants, effaçant ainsi l’effet bénéfique du prêt à taux zéro.
Parallèlement, le marché du logement montre des signes de reprise avec des taux d’intérêt en baisse et des prix plus accessibles. Cependant, cette relance est entravée par des politiques contradictoires : d’une part, le gouvernement met en avant des mesures de soutien, telles que la facilitation du prêt à taux zéro, mais d’autre part, il impose de nouvelles charges fiscales qui affaiblissent le secteur. Ce manque de cohérence a pour conséquence une difficulté accrue pour les entreprises immobilières, qui subissent des faillites croissantes sans soutien significatif des pouvoirs publics.
L’inefficacité d’une approche prévisible
L’efficacité de cette politique est prévisible et discutable. Lors de la dernière augmentation des droits de mutation, le marché immobilier avait enregistré une baisse de 15 000 transactions, ce qui s’était traduit par une diminution nette des recettes fiscales. Aujourd’hui, en contexte de flambée des taxes foncières, la nouvelle majoration des « frais de notaires » à hauteur de 5 % pourrait constituer le signal de trop pour les candidats à l’accession à la propriété, les dissuadant de concrétiser leurs projets.
Face à cette situation, le gouvernement semble ignorer les dynamiques économiques et fiscales fondamentales. En imposant une charge fiscale croissante, il risque d’étouffer l’activité économique, ce qui pourrait à terme diminuer les recettes fiscales. Une stratégie plus équilibrée permettrait de stimuler l’investissement et de renforcer la capacité de l’État à financer ses besoins tout en favorisant le développement du secteur immobilier.
Restaurer la confiance : pour une réforme fiscale fondée sur une vision équilibrée
Plutôt que de multiplier les ponctions fiscales sur un secteur déjà en grande fragilité, il est nécessaire de mettre en place une réforme fiscale globale qui soit équilibrée et prévisible. Cela permettrait de restaurer la confiance des investisseurs, de stabiliser le secteur immobilier et de répondre aux besoins de logements, qui restent criants en France.
La France souffre d’un déficit chronique de logements avec environ 900 000 logements manquants en 2024. Ce problème est exacerbé par une baisse des autorisations de construction et un manque de soutien public cohérent, qui compromettent la création de nouvelles unités. Pour remédier à cette crise, il est vital de créer des conditions fiscales qui favorisent l’investissement, assurent la prévisibilité des règles du jeu et permettent un développement soutenu du secteur immobilier.
Conclusion
La situation du logement en France est marquée par une crise de confiance et des politiques publiques incohérentes. Une réforme fiscale équilibrée est nécessaire pour stimuler l’investissement, restaurer la confiance des ménages et des investisseurs, et répondre au besoin criant de logements. Ce n’est qu’à travers une vision claire et des mesures prévisibles que le secteur pourra retrouver sa dynamique et contribuer à la croissance économique et sociale du pays.
